En agosto pasado Bisma Construction Market Data Group, empresa de reconocido prestigio internacional, confirmó que si bien el cemento y el acero constituyen una buena referencia sobre el comportamiento del costo en la construcción, en el caso de la producción de vivienda de interés social el cemento representa 3.62% del total del precio de venta, por lo que, en consecuencia, cada 1% de incremento en el del cemento repercute en 0.0362% en el precio final de la vivienda.

Por tanto, se necesitaría aumentar aproximadamente 28% el precio de este material para que el de la vivienda se viera afectado apenas en uno por ciento.

Para la realización de este estudio fue necesario investigar y analizar el costo directo de la construcción y la participación del cemento dentro del mismo, tanto en su consumo indirecto como directo, en el entendido de que éste último índice es el cemento adquirido en saco o a granel que se utiliza y mezcla en el sitio, en tanto el indirecto se da cuando dicho material está contenido en blocks, tuberías, concreto premezclado, etcétera.

Un estudio realizado en fecha reciente determinó que se necesitaría incrementar 28% el precio del cemento para que el precio final de la vivienda de interés social, se viera afectado en uno por ciento.

Cabe destacar que en esta investigación se utilizaron por primera vez modelos límite en el consumo de cemento con baja y alta densidad, mientras la inversión efectuada a escala nacional en la vivienda unifamiliar y multifamiliar se desagregó del precio de la vivienda con la ponderación de costos reales y se hizo la comparación promediada de la participaciones porcentuales de otras fuentes.
Para conocer al detalle la metodología de esta investigación, Construcción y Tecnología entrevistó al ingeniero Leopoldo Varela Alonso y al ingeniero-arquitecto Octavio Campos López, director general y gerente de ingeniería de costos de Bisma CMDG, respectivamente.

Costo directo
Para el cálculo del costo de la vivienda; explica Varela- se tomaron en cuenta dos modelos que tenemos en una de las publicaciones de Bisma CMDG, denominada Costos por Metro Cuadrado de Construcción, en donde hay distintos modelos de costos de edificaciones que
van desde gasolineras hasta el caso que nos ocupa de las viviendas.
De ahí se tomaron dos modelos actuales diferentes y representativos, por un lado una vivienda muy pequeña horizontal, duplex condominal, que se está construyendo por todo el país y, por el otro, la vertical de edificios de cuatro niveles, que se están haciendo en el Distrito Federal. En el primer caso los datos se tomaron de un proyecto de 851 viviendas de URBI, y en el segundo, el desarrollador fue Demet.

De estos dos modelos añade Varela- tenemos una gran cantidad de información, incluso de algunos hasta los datos contables de lo que costó, con esto quiero explicar que manejamos toda la información requerida.
Por otra parte, los datos de la relación de vivienda horizontal y la vertical existente en el país los proporcionó la División de Reportes de Nuevos Proyectos,de Planes y Obras de Bisma, la de mayor antigüedad de la empresa, con 41 años de trabajo.

En esta división -aclara Varela- se investigan las obras en proceso y las del futuro, constantemente se monitorea quién hace obra, y se le da seguimiento. Así, para dar una idea de la labor desempeñada aquí, de enero a mayo de 2002, sólo en cinco meses, reportamos 1904 obras de vivienda social, de las cuales un porcentaje muy alto son viviendas horizontales unifamiliares duplex. Sin embargo para disponer de un ejercicio anual completo, para efectos del presente estudio se tomó en cuenta la información del 2001, cuando se reportó una inversión nacional investigada en vivienda de interés social unifamiliar y multifamiliar de 85 y 15% respectivamente, información con la que se procedió a ponderar los valores obtenidos de construcción.

Cuadro 2

Costos indirectos

Pero hay otros costos que también gravitan en el precio de la vivienda; explica Campos- como el valor del terreno, del proyecto, todos los financieros, los trámites, la promoción, la administración y la utilidad.
La investigación de rubros tan fundamentales como los ya mencionados se llevó a cabo en una fraccionadora del Estado de Hidalgo, en la que se analizaron dos ejemplos.

Y el objetivo principal del estudio consistía en conocer el impacto del cemento en el precio final de la vivienda y después de todos los análisis obtuvimos que se necesita 28% de incremento al valor del mismo para que en el precio final de la vivienda se impacte apenas en 1%. Por esta razón se considera que el impacto del costo del cemento realmente es bajo, sin embargo, pareciera que entre los promotores de vivienda en ocasiones hay cierta idea de que cuando el cemento sube, el impacto es inmediato y general siendo que técnicamente, no necesariamente es así.
Entra cuadro 4 y gráfica

Para que ésto suceda deben haber otros factores que incidan -continúa Campos. Me atrevería a decir que el precio del terreno y el financiamiento, más que cualquier otro producto, es una de las partes con mayor repercusión en el precio final.

Un giro a la modernidad

Lo que se puede notar -acota Varela- es un cambio respecto a sistemas tradicionales, y si bien hay ciertos elementos que se conservan, como el tabique de arcilla extruido, resulta claro que están predominando bastante los sistemas que usan concreto.
Hoy por hoy el cemento es un material insustituible si analizamos la diversidad los métodos de construcción en el mercado. Por ejemplo, aplicados a la vivienda de interés social tenemos el muro de concreto, los blocks, las viguetas y bovedillas, en muchos de los materiales de construcción. Aún en productos que se identifican como prefabricados se utiliza el cemento, como sucede con los paneles.
Sin embargo, sí debe mencionarse concluye Varela- que en los últimos 12 meses el precio del cemento se ha estabilizado, se ha mostrado sorprendentemente estable. Ha subido la varilla, por ejemplo, pero el cemento se ha mantenido en un buen nivel.