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Las cámaras de televisión enfocaban y la prensa tomaba notas, estaban presentes el Director Ejecutivo de la Comisión de Vivienda de la ciudad y los representantes del banco más grande del país.
Los funcionarios locales nos habían brindado una cooperación casi sin precedente, debido en parte a que aproximadamente 20% de este nuevo conjunto de casas -de tres cuartos de millón de dólares- se destinaría a personas de bajos recursos, pero por debajo de las buenas intenciones, yo sentía que algo estaba mal. Al principio no supe qué era, pero después pude ver con claridad lo que me molestaba, era todo. Eran sólo palabras grandilocuentes que escondían acciones nocivas.

Zonas de inclusión o de exclusión
La división por Zonas de Inclusión es una práctica cada vez más popular en Estados Unidos. Segœn ella, los gobiernos locales exigen a los empresarios que, en retribución por la autorización para construir, aparten de 15 a 20% de las casas o departamentos del total del proyecto para personas de bajos y medianos recursos.
Esto fue lo primero que me molestó Teníamos que simular que no nos obligaban a hacer algo que hubiéramos hecho de cualquier forma.
Pero a riesgo de declarar lo obvio -que generalmente es lo ignorado-, al establecerse políticas habitacionales como éstas es claro que los costos de las 38 casas subsidiadas son absorbidos por las restantes 146 familias, y no por el constructor.
Algunas personas creen que el constructor paga estos costos. Pero como constructores, sabemos que no pagamos cuotas, nosotros simplemente las cobramos.
Estos son algunos de los costos de las 38 casas, en dólares estadounidenses:

Al dividir esta cantidad entre las 146 casas que no reciben el beneficio del programa de inclusión, cada una tendrá un costo adicional de 17,387 dólares. Si se recibe un financiamiento a 30 años, se suman mensualmente aproximadamente 170 dólares a la hipoteca, lo que equivale a un costo extra total de 61,000 dólares.
Fijar un impuesto de 61,000 dólares a las nuevas casas es una manera curiosa de hacer que la habitación está al alcance de más compradores.
Lo segundo que me molestó fue que quienes crearon esta solución de cuento de hadas, creían que era una buena medida en cuanto que pensaban que golpeaban al constructor con el costo, pero incluso si eso fuera verdad -sabemos que no es así-, se obtiene el peor de los resultados: precios más altos y menores ganancias, lo que garantiza la no construcción de nuevos complejos habitacionales.
Pero el caso es más grave. Como requisito para adquirir una de las casas subsidiadas, se tiene que probar que los ingresos del candidato son menores a cierta cantidad, pero si empieza a ganar más dinero, pierde su casa.
Anular los incentivos para las casas tiene un nombre: división por Zonas de Inclusión.
Pero lo que sí es seguro es que los gobiernos locales obtienen una tajada muy grande del pastel, ellos sí cobran cuotas completas por las casas que tratan de poner al alcance de más personas.

Más con menos
En 1984 -sin que nadie nos obligara- mi empresa produjo nuevas casas con un precio inicial de 39,000 dólares. En 1989, todavía construimos casas baratas, de hasta 69,000 dólares.
Con estos precios, eran los primeros condominios y casas particulares que la mayoría de la gente podía comprar -y que equivalían más o menos a 50% del total de las nuevas casas que construíamos.
Actualmente, los abusos en las leyes de construcción han casi eliminado al comprador de condominios de California. Casi todos los proyectos de condominios construidos en el estado en los últimos 10 años han sufrido algún pleito judicial por defectos ocultos, pero la legislatura ha rehusado sistemáticamente intervenir y solucionar este problema. Resultado: no hay un plan habitacional de precio moderado.
El mismo gobierno que forzó a los constructores de buenas casas a salirse del mercado de las personas de bajos recursos está tratando de imponernos la división por Zonas de Inclusión, porque asegura que nosotros tenemos la culpa por no construir un nœmero suficiente de casas destinadas a personas de bajos recursos.
Pero si nos dieran la oportunidad, estaríamos construyendo suficientes casas de alta densidad y de gran calidad, para todo aquel que pudiera y quisiera comprar una. No habría necesidad de que gobiernos locales forzaran a implementar soluciones tipo Alicia en el País de las Maravillas en un mercado habitacional desesperado por obtener casas.
Si queremos una política habitacional que realmente estimule a nuevos y más compradores, y a más vendedores, es tiempo de empezar a insistir en lo que es obvio. Para que la construcción habitacional esté al alcance de las personas, se necesita lo siguiente:

Hacerla menos costosa con menos cuotas, no con más.
Que m‡ás compañías construyan más casas.
Hacerla más rentable, no menos rentable.
Que más personas puedan comprar casas, alentándolas para que ganen y ahorren más, no menos.

Los gobiernos locales no pueden aniquilar miles de unidades habitacionales en un día y al siguiente día agregar algunas unidades de bajo costo a otro proyecto, y pensar que ellos están realmente haciendo una diferencia.
Es obvio que las iniciativas del tipo de la división por Zonas de Inclusión están logrando exactamente lo opuesto de lo que se pretendía hacer.
Muchos de los que luchan con afán por implantar el programa de la división por Zonas de Inclusión no comprenden que ésta es una manera muy efectiva para lograr la meta de tener menos casas; incluso son los mismos que se oponen a nuestros proyectos en otras partes.
Esta es la razón por la que ellos están celebrando, y el por qué la sociedad en pleno no debe hacerlo. Esperamos que sirva de ejemplo para aquel que quiera escuchar.

*El autor es constructor en San Diego, California, expresidente de la San Diego Building Industry Association, y en fecha reciente presidente de la California Building Industry Association.
E mail: sdman87994...aol.com