En épocas de crisis conviene retomar un tema esencial como la administración y en una empresa promotora de vivienda (EPV), que comercializa desde una casa hasta grandes desarrollos habitacionales, su supervivencia en el mercado depende principalmente de los aciertos de sus directivos.

La administración de una EPV no define su objeto social centrando su actividad en la construcción, sino en un producto terminado denominado vivienda, el cual se "fabricó" a través de un proceso en el que sus diferentes fases están compuestas por acciones y estudios desarrollados en su producción.

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El contexto

Antes de entrar al proceso administrativo es importante ubicar el contexto donde se encuentran inmersas las actividades de toda EPV, inmersa en el contexto del desarrollo urbano, y si el promotor o las autoridades lo pasan por alto, los crecimientos irregulares ahogarán el desarrollo urbano armónico, que redundará en un costo muy alto para la comunidad y el país.

Planeación estratégica

Muestra características peculiares y particulares para los distintos tamaños y tipos de empresas dedicadas a la vivienda, según su capacidad de producción anual; sin embargo, no se trata de hacer de esta etapa de la administración un paradigma, pues al estar de moda hablar también de gerencia de proyectos, promoción, benchmarking, administración de la calidad total y nuevas corrientes administrativas que surgen para las compañías, puede considerarse que si únicamente se adopta alguna en forma aislada, los resultados de la empresa se quedarán cortos ya que generalmente se enfocan como una moda que por sí sola podrá resolver el problema integral y todo queda en buenos propósitos, por lo que un ejecutivo hábil comprenderá que habrá de desarrollar varias fases dinámicas de la administración para aterrizarlas en resultados.

La misión Cabe expresar la misión de la empresa promotora eludiendo citar las casas o las viviendas como la definición de su negocio, ni usando frases como "promover la vivienda para..." en cualquiera de sus modalidades, sino mediante la definición de un concepto más amplio como:

* "Solucionamos el problema del hábitat de miles de mexicanos"
* "Construimos su patrimonio familiar"
* "Contribuimos al mejoramiento de su bienestar familiar con una vivienda digna"

Ésto da origen a una nueva filosofía que manifiesta valores trascendentales, en cuanto las empresas promotoras participan como uno de los actores principales coadyuvantes en la satisfacción de una necesidad que involucra a todos para la solución de la problemática de la vivienda en México.

Visión

Este enfoque le permitirá definir al promotor la posición que tendrá la empresa en el corto y mediano plazo; los modelos de empresa y de mercado a atender; buscar diferentes formas y alternativas para su especialidad; a su director en jefe le permitirá delimitar los objetivos estratégicos, y las diversas formas y opciones de negocios; sus mandos medios y operativos se abocarán en la dirección correcta al diseño y estilo conceptual con creatividad para dar soluciones al hábitat en forma, por demás, original. Indudablemente, para establecer los objetivos, metas y líneas de acción de una empresa habrá que revisar las áreas de oportunidad, las amenazas o riesgos del entorno nacional, estatal y local, así como las fortalezas y debilidades internas. En este sentido, como ejemplo, puede visualizarse para el corto y mediano plazo la perspectiva de áreas de oportunidad, de trabajo y reactivación de la economía de acuerdo con la siguiente información.

Por otra parte, cabe tomar en cuenta pare este plan sectorial la necesidad de la industrialización de la vivienda, el desarrollo de nuevas tecnologías mediante la investigación, la innovación de los sistemas constructivos, normas y procesos de certificación para las empresas participantes, la creación de reservas territoriales, así como planear el abasto de materiales como el cemento, pues considerando un consumo promedio de 10 toneladas por vivienda se requerirán unas 4.8 millones de toneladas para el programa del 2002, cifra que paulatinamente se incrementará hasta llegar a 7.5 millones a finales del sexenio, según la meta propuesta.

En cuanto a riesgos, sin tratar de minimizarlos, debe tenerse presente el ritmo de la economía principalmente influenciada por la recesión en Estados Unidos y considerando un déficit máximo en el ejercicio del presupuesto federal de 0.65 % anual del PIB para el 2002, y previendo que toda vez que pudiera incurrirse en un porcentaje mayor inducido por una baja en el precio del petróleo y déficit en la balanza comercial, el gobierno tomará las medidas de ajuste necesarias.

Respecto a la promoción deberán preverse para la adquisición de tierra y de la construcción de viviendas las restricciones al desarrollo habitacional, como sucede en el Distrito Federal, en donde las autoridades han restringido el crecimiento de la mancha urbana y únicamente en cuatro delegaciones: Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, donde se promueve el crecimiento habitacional; así mismo, el abastecimiento de agua a los habitantes se torna cada vez más difícil y ya empieza a tener una connotación nacional.

En referencia a los aspectos fuertes de las empresas, el capital humano es el más importante, desde un promotor que desarrolla un mínimo de 15 viviendas por paquete al año, hasta un consorcio que hace cinco, 10 o 25 mil viviendas en el mismo periodo. El segundo aspecto a favor de su consolidación es su rentabilidad, que oxigena, desarrolla y potencia su capacidad de producción, y mejora sus resultados.

En cuanto a las debilidades, deberá cuidarse principalmente la organización más adecuada en función de la producción anual, sin comprometerse en proyectos poco factibles, para ser congruentes entre lo que se planea y lo que se ejecuta mediante la aplicación de economías de escala, así como cuidando y controlando la administración financiera de cada proyecto.

Los objetivos y metas podrán fijarse en función de cada cliente, de las utilidades a obtenerse, de las ventas, individualizaciones y al determinar cualidades en su caso, fechas de cumplimiento y la cuantificación de las metas, por lo que se recomienda redactar el menor número de objetivos para que se les dé seguimiento con facilidad, ayuden a orientar y dirigir los esfuerzos, y no queden como un requisito a cumplir a principios de año, para luego olvidarlos.

En los siguientes dos capítulos se analizarán las etapas administrativas de Dirección y Control. Agradeceremos sus comentarios e-mail: jesusislas@prodigy.net.mx

(*) Consultor en Infraestructura y Vivienda .