contenido

Así, nuestra política consiste en poner vivienda donde haya infraestructura y equipamiento, pues debemos entender que una ciudad exige límites, y por tanto se requiere frenar el auge hacia la periferia, asegurando el suministro de agua, energía eléctrica y de vialidades como elementos estructuradores básicos de un crecimiento urbano sustentable”.

APUNTANDO A VARIOS OBJETIVOS

En la construcción de vivienda hay varias líneas de acción, como el Programa Emergente de Inmuebles de Alto Riesgo, mediante el cual se asegura el patrimonio de unas 1500 familias, pues de los 108 predios incluidos hasta el momento se han desocupado más de un centenar y ya terminaron unas 50 demoliciones, con otras en proceso. Para reubicar momentáneamente a las familias en espera del otorgamiento de un departamento nuevo se instalaron campamentos provisionales para acoger
a quienes lo necesiten.
Además, ya hay unos 200 predios en proceso de evaluación para incorporarse a este programa en una segunda fase. De igual modo, hasta finales del primer semestre del 2003 se registraron inversiones privadas en el rubro de la vivienda de interés social, popular y medio por 12 mil 809 millones de pesos (mdp), con la construcción de 53 829 departamentos en una superficie de tres millones 659 mil m2 –concluye la Arq. Castillo-. A su vez, el Fideicomiso de Recuperación Crediticia del DF administra una cartera de 89 425 créditos de vivienda y recicla recursos para nuevas acciones, mientras el INVI básicamente está fundamentado como una entidad financiera que otorga créditos para la construcción de vivienda, toda de interés social.
Explica el Arq. Alejandro Jiménez, subdirector de Gestión y Operación del INVIDF, que las acciones de dicha institución se centran en todos aquellos solicitantes de vivienda sin cabida por su rango de ingresos en otros esquemas financieros, como el Infonavit, el Fovissste o el Instituto de las Fuerzas Armadas, por ejemplo. “Así, atendemos a la población de menores recursos del DF, con un ingreso entre los 2.4 veces del salario mínimo y 4.7, en los programas de vivienda en conjunto y en el de lote familiar. Pero, se aceptan hasta siete puntos y fracciones si el ingreso es mancomunado. Incluso, algunas personas llegan a obtener la vivienda en usufructo vitalicio, dadas sus condiciones económicas. Esto aplica a algunos ancianos solos, quienes tras la evaluación de sus documentos han recibido este beneficio. En caso de faltar, después el INVI recupera esta vivienda y define qué hacer con ese espacio. Al cuestionarlo acerca del nivel de calidad de estas obras, señala el entrevistado que manejan comparativos con las viviendas de interés medio y popular referido a los consumos básicos, y son casi iguales. “En donde cambia es en los acabados con que se entrega el espacio al beneficiario y en las dimensiones, pues el interés social contempla un mínimo de satisfactores en favor de la habitabilidad y el confort para los usuarios, de acuerdo con el reglamento de construcción del DF, que da los parámetros esenciales al respecto, y con el crédito que otorga el Instituto debe asegurarse un lugar para estar, sea para dormir o para la convivencia, un espacio para cocinar, uno para sanitario y baño, además de un patio de servicio, pero damos más que eso para garantizar la habitabilidad.

En síntesis, el INVI trata de ofrecer como mínimo un departamento con estancia-.comedor, cocina o cocineta, un baño y dos recámaras, aunque sean chicas”. Por otra parte, añade que se cumple con una resistencia estructural capaz de soportar un sismo similar o mayor al de 1985, y en cuanto a instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas funcionando de manera óptima. También, que tenga condiciones eficientes de iluminación natural y de higiene. Los acabados dependen del tamaño de la propia vivienda, pues el crédito es igual para todos, y mientras éstas sean más pequeñas se dispone de mayores alcances en acabados, pero la entrega se hace cuando menos con pisos de cemento pulido al interior y según el material utilizado puede ser aparentes o yesos lisos en muros, y también yeso en plafón, si es vigueta y bovedilla, o bien plafones de concreto aparente. “No estamos encasillados a construir siempre igual –advierte el Arq. Jiménez-, sino de acuerdo con las propuestas de los diversos diseñadores y tratando de que cada una de las constructoras logre hacerlo más económico, sin perjudicar la seguridad estructural, la habitabilidad y el confort pedido. Cabe recordar que nuestro crédito se tasa en salarios mínimo y año tras año escala el monto según al incremento al respecto. Hemos tenido un impacto bastante fuerte porque en el último trienio el proceso inflacionario ha sido mayor que el aumento al salario mínimo.

“Cuando empezamos a trabajar en el Programa, a finales del 2000 y principios del 2001 nuestro crédito alcanzaba para construir entre 54 y 56 m2. En el 2002 bajamos entre 52 y 54 m2, y ya en 2003 se ubica entre 50 y 51 m2, y por lo general buscamos no bajar de los 50 m2, necesarios para tener los espacios citados. No obstante, algunos grupos de beneficiarios se capitalizan y complementan los créditos para conseguir una vivienda mayor en tamaño, hasta de 60 m2, o incluso, con mejores acabados, según lo posible en cada uno de los terrenos”.

SI DE ESTRUCTURAS SE TRATA…
En promedio, toda la vivienda de este tipo y hasta de interés medio se maneja básicamente con estructuras mixtas entre concreto armado y mampostería. Se busca que los muros divisorios sean de carga para trasmitir así las cargas de todo el edificio a la cimentación y al suelo. La estructura se combina con trabes y cadenas o castillos de concreto armado. En cuanto a las losas abundan las de concreto macizo o las de vigueta y bovedilla, los dos sistemas más usuales.

Entre 85 a 90% de las cimentaciones son de concreto armado y toman una parte importante del presupuesto,
entre 18 y 22% de la obra”.
Teniendo en cuenta que una de las bondades del Programa de Vivienda es la generación de empleo, para aprovechar al máximo la mano de obra disponible en las zonas donde se construye, “no trabajamos con prefabricados pues la industrialización tiene un costo de valor agregado, y las estructuras exigirían otro refuerzo, autoportante, más resistente –puntualiza el entrevistado-. A veces, usamos algunas estructuras metálicas, por ejemplo, en las escaleras. En entrepisos y muros sí hay poca variedad de materiales, sólo están los tabiques rojo comunes, los extruídos o los bloques de concreto. Así mismo, se ocupa impermeabilizante integral en concreto para cisternas y cimentaciones perimetrales.
“Llama la atención cómo los beneficiarios intervienen mucho en el proceso y para ellos siempre será primordial la seguridad. Por eso, rechazan la presencia de páneles u otro tipo de prefabricados, pues si se sienten huecos, generan dudas. Así, las losas, techos y muros deben sentirse sólidos, fuertes, en fin, concretos… El factor social en el INVI influye mucho y como no somos promotores de vivienda, nos debemos grandemente a la palabra de la gente, a sus peticiones…” Otro de los proyectos del INVI, junto con la SEDUVI, consiste en participar en la desocupación y demolición de los predios de alto riesgo, y coordina la construcción de vivienda provisional y campamentos, algunos en áreas grandes pertenecientes al INVI o dentro de los mismos que se demuelen, para después construir los conjuntos correspondientes.
También, está el Programa de Construcción de Vivienda en Lote Familiar mediante el cual se apoya directamente a familias que ya cuentan con un terreno o con una vivienda, un pie de casa, y se dan para ampliación, mejoramiento, remodelación o hasta construcción de una nueva vivienda en dicho lote. “Se les piden los mismos requisitos, pero deben ser propietarios del terreno y se otorga el crédito a los beneficiarios, pero deben contar con la asesoría técnica de un profesionista que le asignamos”.

EL PROCESO CONSTRUCTIVO
El subdirector de Gestión y Operación del INVI especifica que trabajan con empresas constructoras, no con promotores que tienen gastos adicionales, deben conseguir los créditos, los clientes, publicitarse, etc, los que al no seguir esa línea, no hacen los proyectos, ni la gestión de licencias ni permisos, ni ofrecen los departamentos para su venta, sólo se centran en la realización de la obra. Advierte que en las reglas de operación y políticas de administración crediticias del Instituto están las bases para que un constructor o diseñador, cualquier especialista de esta industria, se incorpore a este tipo de trabajo, todos deben tramitar un registro, parecido a los que necesitan para vincularse con la Secretaría de Obras, el Infonavit, Fovissste o en cualquier delegación del DF, demostrando el cumplimiento de las exigencias.
Hay registros específicos para constructores, laboratorios de control de calidad de materiales, diseñadores o supervisores, y ya están abiertos a los directores de obras y a diversos especialistas, como topógrafos, demoledores, etc., creando un clima de confianza en el sector. Una vez obtenido el registro ya pueden contratar algún frente de trabajo. De acuerdo con el Catálogo de Conceptos y Presupuestos de Obra enarbolado por el INVI la contratación se hace a Precio Alzado y se establece que para todos los conceptos se entenderá como incluidos el suministro en obra de todos los materiales que intervienen para la correcta ejecución de trabajo, así como la cantidad total de mano de obra a intervenir en ésta. También, se contemplarán las partidas de estructura y albañilería, incluidas las pruebas de laboratorio de los materiales, con su respectiva extracción de muestras y reportes de resultados.
De igual modo, en las instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas se entenderá como incluidas las pruebas hidrostáticas y de funcionamiento de cada concepto. Para efectos de cotización la unidad se considerará como “obra terminada y funcionando conforme a proyecto”, con la parte proporcional de exteriores y de conjunto que le corresponde a cada espacio habitacional. Por último, todos los materiales empleados en obra deberán cumplir con su Norma Oficial Mexicana (NOM). Entre otros puntos, se especifica en la descripción de las condiciones generales que deberán regir para la contratación de obra a Precio Alzado
en interés social con recursos de crédito otorgados por el INVI, que la “vivienda deberá entregarse cerrada, con ventanas y puertas de acceso, baño y patio de servicio, de tal manera que se aísle perfectamente el interior de la intemperie, en tanto los servicios sanitarios, de cocina y patio de servicio se entregarán con sus instalaciones y muebles hidrosanitarios completos, totalmente terminados y funcionando. Así mismo, la instalación eléctrica responderá a similares requerimientos, con sus accesorios y aparatos íntegros.

En el caso de la instalación de gas al interior de cada vivienda ésta deberá estar fabricada con tubo de cobre tipo M para el servicio a estufa y refrigerador, además de proveer de un calentador de agua de al menos 38 litros de capacidad, semiautomático, con garantía mínima de dos años. Los muros expuestos deberán entregarse impermeabilizados, al igual que las azoteas, cuidando la seguridad de las áreas externas, como escaleras, andadores peatonales, accesos o iluminación.