La empresa inmobiliaria GICSA, a cuyo cargo estuvo todo el proceso, desde el proyecto arquitectónico, ha construido en los últimos años tres inmuebles de esta índole en Quintana Roo -dos en Cancún-, el primero ,"Forum by the Sea", con 24 mil m2, y el segundo, "La Isla", con 33,749 m2, además de "Punta Langosta", con 15,700 m2, en Cozumel. Ya comenzó el Outlet Las Plazas de Guadalajara y tienen previsto el de Monterrey.
Según explica el arquitecto José Luis Quiroz, socio y director de Desarrollo de Centros Comerciales de la firma, "la tendencia internacional de estas obras busca rescatar el origen del comercio, que nace de las zonas peatonales en el corazón de las ciudades, pues la gente iba con una intención de paseo y entonces hacía sus compras, con cierta emoción e intención de entretenimiento. Incluso, está demostrado que cuando la gente está relajada, gasta más, al margen de que la mayoría está cansada de vivir en ciudades muy urbanizadas, que han perdido todo el factor humano, y cuando la obra arquitectónica les da algo un poco natural, una sensación de espacio y tranquilidad, ésta se convierte en un éxito".

Las Plazas Outlet Lerma, con 46 millones de dólares (mdd) de inversión y 18 meses para su realización, se cuentan entre las edificaciones recientes más notorias. Además, con 170 mil m2 de superficie y 57,243 m2 de construcción, constituyen el mayor centro comercial y el primero de su tipo en la república.

"En México hubo algunos antecedentes de los outlets, primero con exhibiciones temporales, bastante exitosas, y luego con bodegas de varios miles de metros cuadrados, las que lotificaban para rentar locales por ciertos periodos -añade Quiroz-. Pero hasta ahora no se había construido uno como tal, con un terreno de esa magnitud, con 170 mil m2. Mantenemos el control general, ya que no vendemos los espacios, siempre los rentamos, pues toda la operatividad es muy compleja. Como la filosofía inmobiliaria de nuestra firma es hacer algo que nunca se haya hecho, decidimos aceptar el reto de construir el primer outlet de México. El factor de éxito es mayor, aunque también el de riesgo".
De acuerdo con el concepto, resultaba imprescindible cierta distancia entre las tiendas donde venden esas marcas, las boutiques de Polanco o Santa Fe -por citar algunos lugares-, y el outlet, porque muy pocos están peleados con la idea de cuidar su dinero, y si ven un traje, un mueble o un equipo electrónico 30 o 40% más barato sólo por un cambio de línea de diseño o por un rasguño, no dudan en adquirirlo ahí. En Estados Unidos, incluso, las distancias están reglamentadas hasta en una hora, y en este caso la elección del terreno resultó clave, por la relativa cercanía del Distrito Federal y de Toluca, además de que la zona de Lerma ofrece un mercado potencial de más de un millón de habitantes en un radio de 7.5 km2, aparte de los consumidores capitalinos. No obstante, ya comenzaron el outlet de Guadalajara y, en breve, se iniciará el de Monterrey.

Un recorrido por Las Plazas
Ubicado en el kilómetro 50 de la carretera México-Toluca, exactamente frente a la entrada de la población de Lerma, a unos 20 minutos en coche de la ciudad de México, llama la atención el carácter ecléctico de la edificación, en la que prevalecen, no obstante, conceptos industriales -pues más parece una inmensa nave de almacenaje, pintada con colores llamativos, como se constata en una foto aérea- y un obvio sentido de la funcionalidad para satisfacer al consumidor que va a pasarse ahí el día, comprando y en plan de distracción. Desde el exterior, además, no impacta tanto la magnitud de la obra, que se descubre paulatinamente durante el recorrido por sus disímiles y atractivas áreas.
El arquitecto Jorge de la Guardia Argüelles, gerente de proyecto de las Plazas Outlet Lerma, explica que esta obra se erigió sobre un terreno plano, pero con bastantes problemas de resistencia de suelo, según se detectó desde el inicio en los estudios correspondientes. "Había una alta compresibilidad, sin una capacidad de carga importante, y menos para el tipo de estructuras que pretendíamos. Ese fue nuestro primer reto, así que nos abocamos a resolverlo con el sistema de cimentación más adecuado, y de terracería para los estacionamientos, en un lugar delimitado por la autopista México-Toluca en un sentido, y por el otro, a la inversa, además por algunos lotes estatales y privados en el poniente, así como de la calle de Cholula en el extremo oriente, en donde se situó el acceso a petición de las autoridades y, a partir de este punto, inició el desarrollo de todo el complejo de estacionamiento".
Los proyectistas respetaron la geometría que describían una serie de árboles en el sitio, los que definieron en buena medida el esquema de diseño, y aunque resultó difícil conservar la vegetación existente, lo intentaron al máximo. Así, se buscó la diversidad de ambientes dentro de este esquema, con el carácter un poco industrial, peculiar de los outlets estadounidenses, con estructuras, instalaciones y acabados aparentes y una notoria sencillez, sin caer en lo simplista, así como acentuados contrastes entre las distintas áreas, sustentado sobre todo por el uso del color.
"Si algo pudiéramos diferenciar en nuestra obra es la ambientación y el respeto hacia el entorno natural, lo que le dio cierto toque mexicano, propio del sitio y comercialmente adecuado por los tramos tan cómodos y hasta placenteros para los usuarios -advierte el entrevistado-. Sin duda, es más cálido por este concepto, por los diseños de interiores, respaldados por el de los pisos, en comparación con los parámetros internacionales".
Se identificaron tres áreas esenciales: la del desierto, la del bosque y la del cielo, adyacente a la cual está El Oasis o zona de comida rápida. Estos distritos se articulan básicamente por varias explanadas de acceso, que coinciden con los accesos uno, dos, cuatro y cinco, además de la seis, que antecede a las 10 salas de cine y la zona elevada de los restaurantes. De este modo, se asegura la fluidez de la circulación interior por todo el centro comercial.
Hay cinco accesos, dos en el lado norte, colindantes con la autopista México-Toluca, otros dos de frente a la Toluca-México, y uno ubicado entre ambos lados y dirigido hacia la calle de Cholula. Todos desembocan en una gran plaza que enlazan los tracks o pasillos comerciales, en los que se encuentran todos los frentes de los locales.
Se cuidó mucho el diseño de los pisos, hechos en concreto estampado y, por ejemplo, en el caso del área dedicada al desierto, se imitaron las cuarteaduras de un suelo seco, con la coloración típica. De igual manera, en el área del cielo, con el mismo sistema constructivo se logró un diseño ondulado de colores suaves que brinda cierta suavidad. Lo mismo en el bosque, el diseño alude a éste, con madera altamente comprimida intercalada, con una apariencia y una durabilidad excelentes, a prueba de tránsito pesado, además de combinar muy bien con los árboles". Añade el arquitecto que, "de hecho, con ese mismo material se construyó, al frente de los restaurantes, una plataforma elevada que constituye una terraza de unos 80 m de longitud por unos ocho de ancho que ve hacia el jardín, con un riachuelo proyectado en el lugar. En cuanto a la composición arquitectónica, este concepto incluyó también áreas de abasto y servicios, de tal suerte que éstas permitieran en su ubicación el acceso directo a cada uno de los locales, lo que se resolvió hacia el exterior, mediante patios de maniobras como pasillos de servicio. Al mismo tiempo, se definió la ubicación idónea de los sanitarios, para brindar a los usuarios las mayores comodidades posibles. Por otra parte, se situó todo en una sola planta, pues la experiencia confirma que resulta más conveniente para ese tipo de centros comerciales.
"Cuando tuvimos la composición del proyecto -destaca De la Guardia-, el terreno nos propició la distribución de los cajones de estacionamiento, que desde el punto de acceso y salida de la calle Cholula derivan en una circulación perimetral, que al mismo tiempo permite a través de las distintas islas de estacionamiento penetrar en una circulación perimetral también, pero interior, que viene bordeando el edificio en su desplante y asegura un movimiento más cómodo, gracias a esta dualidad. Tenemos 2,750 cajones, lo cual excede en 30% las exigencias reglamentarias para el lugar".

El sistema constructivo
Basado en el concepto citado de inmueble tipo industrial, y también por las propias condiciones del terreno, los proyectistas eligieron una estructura hecha con marcos rígidos de acero atornillable en su mayor parte, cimentada sobre pilas de concreto armado, solución sugerida como la más conveniente tras los estudios de suelo. Cada una de las columnas tiene una o más pilas, dependiendo de los esfuerzos mecánicos.
Dispone de una cubierta sandwich de lámina de acero calibre 24 y 20" en la parte inferior, y en la intermedia Aislacorp, un elemento de poliuretano expandido que propicia la reducción tanto de la incidencia solar como del ruido.
Las fachadas son de concreto armado aligerado, prefabricado en módulos adecuados al proyecto que se anclan directamente a la estructura metálica. Están pintadas con vinil, según los diseños específicos de cada área y tienda, y su altura fluctúa entre los 11 m en los locales, unos 15 m en las tiendas ancla y 17 m en la zona de comida rápida, todo de piso a techo.
"Nuestro piso firme de concreto armado, por su espesor de 2 cm y el diseño del pavimento, nos obligó a lograr cierto escurrimiento de aguas pluviales con una inclinación desde los puntos de acceso de desplante del edificio hacia los extremos, siendo las aguas recogidas por un canal de aguas pluviales muy sobrado -concluye De la Guardia-. Además, el relleno aplicado al terreno nos permitió levantar el proyecto aproximadamente 2.80 m respecto a la cota o a los niveles circundantes, lo que garantiza cualquier contingencia de inundación". Otros elementos estructurales importantes son los domos erigidos en las plazas uno y cinco, uno circular y otro pentagonal, en una mezcla de acero y aluminio, así como cristal templado.

Instalaciones y otras soluciones
Mediante la toma domiciliada se dispone de una cisterna con capacidad de ocho litros por metro cuadrado construido. El suministro se da a través de un sistema de presión directa, con una serie de controles para evitar el desperdicio.
Cada local tiene una preparación sanitaria que desemboca en un colector perimetral, rectificado en sus pendientes mediante tres cárcamos principales de rebombeo para descargar en uno final, gracias a lo cual el agua va hacia el drenaje municipal.
El proyecto de iluminación es sencillo, pero resalta los elementos gráficos del lugar, por lo que se buscó el mayor aprovechamiento de la luz natural. Dadas las características del sitio, con temperaturas bastante extremosas tanto en verano como en invierno, se instaló un equipo duplex de aire, que a través de los mismos ductos puede inyectar aire lavado caliente o frío, según las necesidades, de tal modo que se mantiene un clima intermedio confortable en todo el interior.
Se instalaron sistemas de protección contra incendios a través de alarmas automáticas y estaciones manuales, además de circuito cerrado de TV, todo integrado en un sistema de control inteligente que reporta a una computadora central y, rápidamente, se determina dónde está el problema para resolverlo con acciones inmediatas.
Cabe destacar que durante el año y medio aproximado de construcción, desde su inicio hasta su culminación, se generaron unos 5 mil empleos directos y unos 15 mil indirectos, lo que repercutió favorablemente en los pobladores de las zonas aledañas.
En la actualidad, Las Plazas Outlet Lerma cuenta con más de 140 establecimientos de marcas reconocidas, dos tiendas departamentales, 10 salas de cine, seis restaurantes, además de la plaza de comida rápida con más de una veintena de ofertas, y en un área de 4,500 m2 se instala un gran Centro de Entretenimiento Familiar, el mayor y más novedoso de su tipo dentro de un centro comercial en el país.

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Un negocio de marca
Cabe destacar que los Outlets como tendencia comercial surgieron en la década de los ochenta en Estados Unidos, como resultado de una necesidad de los comerciantes -más que de los consumidores- de desplazar las mercancías que se les quedaban como saldo de temporada, excedente de fabricación, bajando los precios significativamente. Así, empezaron con conjuntos aislados en Colorado, y luego proliferaron en diversos estados de la Unión Americana, en donde ahora dos de cada diez centros comerciales son de ese tipo, en enormes áreas, quizás de las mayores del mundo. Se trata de un modelo inmobiliario que ha funcionado en todas partes de manera perfecta, porque los outlets son similares a escala global ya que satisfacen las exigencias de los conocedores, que tratan de ahorrar pero buscan ciertos productos específicos. Es un negocio de marcas y, por tanto, la referencia del precio resulta importante.